Партнер ЮС КОГЕНС Юлия Бушмелева о рисках договора долевого участия в строительстве:
— Считаете, что заключение договора ДДУ (долевого участия в строительстве) безопасно и не несет рисков, банк все проверил и можно спать спокойно? Вынуждена вас разочаровать.
Вариант 1 остаться без денег и квартиры.
Застройщик продает жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.
В этом случае покупатель несет риски уже в случае дефолта застройщика: при невыполнении застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).
Вариант 2 остаться без денег и квартиры.
Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.
Риски в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен.
На договоры ДДУ следует обращать пристальное внимание — а именно на ту часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счетах эскроу.
